Maklerprovision in Dresden: Höhe, Aufteilung und wann sie fällig wird

Stand: August 2026

Die Maklerprovision in Dresden liegt beim Verkauf einer Wohnimmobilie üblicherweise bei 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Käufer und Verkäufer tragen davon jeweils 3,57 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das 14.280 Euro pro Seite. Seit dem 23. Dezember 2020 darf der Verkäufer eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung höchstens die Hälfte seiner Provision an einen privaten Käufer weitergeben. Ist der Makler für beide Seiten tätig, muss er von beiden denselben Betrag verlangen (§§ 656c, 656d BGB).

3,57 Prozent je Seite: der sächsische Normalfall

Der Satz setzt sich aus 3,0 Prozent Nettoprovision und 19 Prozent Umsatzsteuer zusammen. Gesetzlich geregelt ist nur die Verteilung der Provision, nicht ihre Höhe. Es gibt keine Gebührenordnung für Immobilienmakler und keinen gesetzlichen Höchstsatz. Was sich in Dresden bei 3,57 Prozent je Seite eingependelt hat, ist Marktüblichkeit.

Maklerprovision in Sachsen: Dresden, Leipzig und Chemnitz liegen gleichauf

Die 7,14 Prozent gelten landesweit. Ob eine Wohnung in der Dresdner Neustadt, ein Reihenhaus in Leipzig-Gohlis oder ein Grundstück bei Chemnitz vermittelt wird, ändert am üblichen Satz nichts. Auch Görlitz, Zwickau und Bautzen bewegen sich in derselben Größenordnung.

Sachsen steht damit nicht allein. Dieselben 7,14 Prozent sind in Bayern, Baden-Württemberg, Berlin, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen und den meisten übrigen Bundesländern üblich. Spürbar günstiger ist es nur in Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern mit 5,95 Prozent sowie in Hamburg mit 6,25 Prozent. Wer aus einer dieser Regionen nach Dresden zieht, sollte den Unterschied bei der Kalkulation einplanen.

Seit Dezember 2020 lässt sich die Provision nicht mehr abwälzen

Vor der Gesetzesänderung war es in Teilen Deutschlands üblich, dass der Käufer die komplette Provision trug. Bei Wohnimmobilien geht das nicht mehr. Die Regeln stehen in den §§ 656a bis 656d BGB und unterscheiden zwei Konstellationen.

**Der Makler arbeitet für beide Seiten (§ 656c BGB).** Dann darf er sich von Käufer und Verkäufer nur Provision in gleicher Höhe versprechen lassen. Wird er für eine Partei unentgeltlich tätig, kann er auch von der anderen nichts verlangen. Und ein Erlass wirkt ausdrücklich zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners: Wer einer Seite etwas nachlässt, muss denselben Nachlass der anderen Seite gewähren. Diese Regelung ist nicht abdingbar.

**Nur eine Partei hat den Maklervertrag geschlossen (§ 656d BGB).** Dann darf diese Partei höchstens die Hälfte ihrer Kosten an die andere weiterreichen. Der Zweitzahler wird außerdem erst zur Kasse gebeten, wenn der Erstzahler nachgewiesen hat, dass er seinen Anteil bereits überwiesen hat. Diese Nachweispflicht wird in der Praxis häufig übersehen.

Wo das Teilungsgebot in Dresden nicht greift

Die Vorschrift gilt ausschließlich für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, und nur wenn der Käufer Verbraucher ist. Damit fällt ein erheblicher Teil des Dresdner Marktes heraus:

• Gründerzeit-Mehrfamilienhäuser, wie sie in Striesen, Pieschen und der Äußeren Neustadt gehandelt werden
• unbebaute Grundstücke
• Gewerbeobjekte, Ladenflächen, Praxen
• jeder Verkauf an eine GmbH oder einen gewerblichen Investor, auch wenn das Objekt eine Eigentumswohnung ist

In diesen Fällen ist die Verteilung frei verhandelbar. Bei Zinshäusern in Dresden trägt nach unserer Erfahrung überwiegend der Käufer die volle Provision. Er kann sie immerhin über die Abschreibung des Gebäudeanteils geltend machen, während sie bei einem Selbstnutzer steuerlich verpufft.

Zwei- und Dreifamilienhäuser sind ein Grenzfall. Ob ein Haus mit vermieteter Einliegerwohnung noch als Einfamilienhaus gilt, entscheidet sich am konkreten Objekt. Diese Frage gehört vor den Maklervertrag, nicht in die Zeit danach.

Ohne Textform kein Anspruch

• 656a BGB verlangt für Maklerverträge über Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen die Textform. Eine mündliche Zusage genügt nicht, auch nicht per Handschlag nach der Besichtigung. Eine E-Mail reicht dagegen aus, eine Unterschrift brauchen Sie nicht.

Fehlt die Textform, ist der Vertrag unwirksam und es entsteht kein Provisionsanspruch. Als Käufer sollten Sie das wissen. Für uns als Makler ist es der Grund, warum jede Vermittlung mit einem schriftlichen Auftrag beginnt, in dem steht, welche Leistungen enthalten sind.

Fällig wird die Provision erst nach dem Notartermin

Der Provisionsanspruch entsteht nur bei Erfolg. Kommt kein Kaufvertrag zustande, gibt es kein Geld, egal wie viele Besichtigungen stattgefunden haben und wie viel Geld schon in Fotos und Portalanzeigen geflossen ist. Das gesamte Vermarktungsrisiko liegt beim Makler.

Nach der notariellen Beurkundung stellt der Makler seine Rechnung. Üblich sind Zahlungsziele von sieben bis vierzehn Tagen. Vorauszahlungen oder Bearbeitungsgebühren vor dem Notartermin sind bei Wohnimmobilien unüblich und sollten Sie stutzig machen.

Was Käufer in Dresden insgesamt einkalkulieren müssen

Die Provision ist nur ein Teil der Kaufnebenkosten. In Sachsen liegt die Grunderwerbsteuer seit dem 1. Januar 2023 bei 5,5 Prozent, dazu kommen Notar- und Grundbuchkosten. Gerechnet auf eine Eigentumswohnung für 400.000 Euro:

Rund 42.300 Euro, die nicht mitfinanziert werden können, wenn die Bank Eigenkapital für die Nebenkosten verlangt. An diesen 42.300 Euro scheitern nach unserer Erfahrung mehr Finanzierungen als am Kaufpreis.

Was in den 3,57 Prozent enthalten sein sollte

Bei einer vollständigen Vermittlung deckt die Provision ab:

• Wertermittlung und Kaufpreisstrategie auf Basis der aktuellen Vergleichspreise im jeweiligen Stadtteil
• Beschaffung der Unterlagen bei Grundbuchamt, Bauaktenarchiv und Verwaltung
• professionelle Fotos, Grundrisse, Exposé
• Vermarktung über Portale, eigene Datenbank und, wo gewünscht, diskret ohne öffentliches Inserat
• Vorauswahl und Bonitätsprüfung der Interessenten
• Besichtigungen, Verhandlungsführung, Abstimmung mit dem Notar, Begleitung bis zur Übergabe

Nicht enthalten sind in der Regel Energieausweis, Home Staging, Drohnenaufnahmen oder ein Wertgutachten für Gericht oder Finanzamt. Wenn Sie einen Maklervertrag prüfen, lesen Sie genau an dieser Stelle nach. Ein Auftrag, der die Unterlagenbeschaffung dem Eigentümer überlässt, verlagert die mühsamste Arbeit zurück auf Sie.

Was sich beim Verhandeln wirklich bewegen lässt

Spielraum entsteht dort, wo der Makler etwas dafür bekommt. Ein Alleinauftrag über sechs Monate ist ein Argument, ein leicht vermittelbares Objekt in gefragter Lage eher nicht. Eine sanierte Altbauwohnung am Weißen Hirsch oder in der Äußeren Neustadt findet erfahrungsgemäß innerhalb weniger Wochen einen Käufer; dort wird kaum jemand nachlassen. Bei einem Reihenhaus mit Sanierungsstau am Stadtrand, das seit einem Jahr im Portal steht, sieht die Verhandlung anders aus.

Umgekehrt sollten Sie hellhörig werden, wenn ein Makler ohne Gegenleistung von 3,57 auf 2 Prozent geht. Das Geld fehlt dann meist beim Marketing: bei den Fotos, bei der Portalplatzierung, bei der Zeit, die in die Käuferauswahl fließt. Ein halbes Prozent gesparte Provision ist schnell aufgezehrt, wenn der Kaufpreis am Ende drei Prozent unter dem Möglichen liegt.

Und bei der Vermietung?

Dort gilt seit Juni 2015 das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn. Bei Mietwohnungen ist das in aller Regel der Vermieter. Die Provision ist zusätzlich gedeckelt auf höchstens zwei Nettokaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer. Ein Mieter, der in Dresden eine Wohnung sucht, zahlt einem Makler also nur dann etwas, wenn er ihn selbst mit der Suche beauftragt hat.

Lässt sich die Provision von der Steuer absetzen?

Das hängt daran, was mit der Immobilie geschieht.

Bei einer selbst genutzten Wohnung oder einem selbst bewohnten Haus: nein. Die Provision zählt zu den privaten Anschaffungskosten und bleibt steuerlich unberücksichtigt.

Bei einer Kapitalanlage: ja, aber nicht sofort. Die Käuferprovision gehört zu den Anschaffungsnebenkosten und wird zusammen mit dem Gebäudeanteil des Kaufpreises über die Abschreibung verteilt. Bei einem Bestandsgebäude sind das 2 Prozent pro Jahr, bei Fertigstellung vor 1925 sind es 2,5 Prozent, bei Gebäuden mit Fertigstellung ab 2023 sind es 3 Prozent.

Beim Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist: Die Verkäuferprovision mindert als Veräußerungskosten den steuerpflichtigen Gewinn. Bei einer geerbten Immobilie beginnt die Frist nicht neu, sondern läuft ab dem Anschaffungsdatum des Erblassers weiter.

Diese Einordnung ersetzt keine Steuerberatung.

Häufige Fragen

**Wie viel kostet ein Immobilienmakler in Dresden?**

3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer für jede Seite. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das 14.280 Euro für den Verkäufer und derselbe Betrag für den Käufer. Bei einer vollständigen Vermittlung entstehen daneben keine weiteren Kosten: Exposé, Fotos, Portale und Besichtigungen sind darin enthalten.

**Was ist die übliche Maklerprovision in Dresden?**

7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, aufgeteilt in je 3,57 Prozent für Käufer und Verkäufer. Bei 350.000 Euro Kaufpreis sind das 12.495 Euro pro Seite.

**Wie hoch darf die Maklerprovision maximal sein?**

Eine feste Obergrenze nennt das Gesetz nicht. Geregelt ist nur, dass bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen beide Seiten denselben Betrag zahlen und der Verkäufer höchstens die Hälfte weiterreichen darf. Angreifbar wird eine Provision erst, wenn sie den ortsüblichen Satz so deutlich überschreitet, dass ein auffälliges Missverhältnis zur Leistung entsteht.

**Wer zahlt die Maklerprovision beim Hausverkauf in Dresden?**

Wer in Dresden ein Haus verkaufen und an einen privaten Käufer übergeben will, teilt sich die Provision mit ihm zu gleichen Teilen. Bei einem Mehrfamilienhaus, einem Grundstück oder einem Verkauf an einen gewerblichen Investor ist die Verteilung frei verhandelbar.

**Wie berechnet man die Maklerprovision von 3,57 Prozent?**

Kaufpreis mal 0,0357. Bei 450.000 Euro ergibt das 16.065 Euro. Der Satz enthält die Umsatzsteuer bereits, es kommt nichts mehr hinzu.

**Muss ich zahlen, wenn der Kauf kurz vor dem Notartermin platzt?**

Nein. Ohne beurkundeten Kaufvertrag entsteht kein Provisionsanspruch. Etwas anderes gilt nur, wenn im Maklervertrag ausdrücklich ein Aufwendungsersatz vereinbart wurde, was bei Wohnimmobilien selten und für Verbraucher stark eingeschränkt ist.

**Gilt die hälftige Teilung auch beim Mehrfamilienhaus?**

Nein. Das Gesetz erfasst nur Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Bei Zinshäusern trägt in Dresden meist der Käufer die volle Provision.

Wie wir das handhaben

Bei Semper Haus Immobilien steht vor jedem Auftrag schriftlich im Maklervertrag, welche Leistungen die Provision abdeckt und welche nicht. Die Bewertung übernimmt Ute Meneses als Sachverständige für Immobilienbewertung selbst.

Wenn Sie wissen möchten, mit welchem Kaufpreis Sie realistisch rechnen können und welcher Betrag nach Provision, Steuer und Nebenkosten bei Ihnen ankommt: Rufen Sie an unter 0177 3506107 oder schreiben Sie uns. Wie der Verkauf danach abläuft, steht Schritt für Schritt auf unserer Seite zum Immobilienverkauf.

Ute Meneses, Immobilienmaklerin und Sachverständige für Immobilienbewertung. Semper Haus Immobilien, Gußmannstraße 32, 01217 Dresden. Seit 2015 in Dresden tätig.