Was ist Spekulationssteuer und wann wird sie fällig

Stand: September 2026

Spekulationssteuer fällt an, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung einer Immobilie nicht mehr als zehn Jahre liegen und der Verkäufer sie weder durchgehend noch im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat. Besteuert wird der Gewinn, nicht der Verkaufspreis. Einen eigenen Steuersatz gibt es nicht. Der Gewinn wird dem zu versteuernden Einkommen des Verkaufsjahres zugerechnet und mit dem persönlichen Einkommensteuersatz belastet. Rechtsgrundlage ist § 23 Einkommensteuergesetz. Wo das im größeren Zusammenhang steht, zeigt der Überblick über Steuern und Recht beim Immobilienverkauf in Sachsen.

Wann fällt Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf an?

Steuerpflichtig ist ein Verkauf, wenn zwei Bedingungen zusammentreffen. Der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung beträgt nicht mehr als zehn Jahre, und das Objekt wurde weder durchgehend noch im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG).

Betroffen sind damit vor allem vermietete Eigentumswohnungen, Kapitalanlagen, Zweitwohnungen, unbebaute Grundstücke und Objekte, die kurz nach dem Kauf wieder abgegeben werden. Nicht betroffen ist die selbst bewohnte Immobilie, unabhängig davon, wie lange sie im Besitz war.

Der Name führt in die Irre. Es handelt sich nicht um eine eigene Steuerart, sondern um Einkommensteuer auf ein privates Veräußerungsgeschäft. Im Gesetzestext taucht das Wort Spekulationssteuer nicht auf.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Der Gewinn hat keinen eigenen Steuersatz. Er zählt als sonstige Einkünfte und wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert, dazu kommen unter Umständen Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.

Wer ohnehin ein hohes Einkommen hat, zahlt auf denselben Gewinn deutlich mehr als jemand mit niedrigem Einkommen. Weil der Veräußerungsgewinn das Jahreseinkommen oft sprunghaft erhöht, landen viele Verkäufer im Jahr des Verkaufs im Spitzensteuersatz, obwohl sie sonst darunter liegen.

Einkommensteuertarif 2026 nach § 32a Abs. 1 EStG, Grenzsteuersatz auf den obersten Euro

Die Tarifeckwerte werden jährlich angepasst, die Tabelle gilt für den Veranlagungszeitraum 2026.

Eine Rechnung zur Einordnung. Wer regulär 45.000 Euro zu versteuerndes Einkommen hat und 60.000 Euro Gewinn erzielt, kommt auf 105.000 Euro. Auf den Gewinn entfallen dann rund 24.100 Euro Einkommensteuer, im Schnitt gut 40 Prozent. Der Grenzsteuersatz steigt dabei von etwa 33 Prozent auf 42 Prozent und bleibt ab 69.879 Euro konstant.

Der Solidaritätszuschlag fällt erst an, wenn die festgesetzte Einkommensteuer 2026 über 20.350 Euro liegt, bei Zusammenveranlagung über 40.700 Euro. Den vollen Satz von 5,5 Prozent erreicht er ab rund 33.450 Euro festgesetzter Einkommensteuer. Bei kleineren Gewinnen bleibt er außen vor.

Wie wird der steuerpflichtige Gewinn berechnet?

Der Gewinn ist der Veräußerungspreis abzüglich der Anschaffungs- oder Herstellungskosten und abzüglich der Werbungskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 1 EStG). Nach § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG mindern sich die Anschaffungskosten außerdem um alle Absetzungen für Abnutzung, erhöhten Absetzungen und Sonderabschreibungen, die in den Vermietungsjahren geltend gemacht wurden. Die abgesetzte AfA erhöht damit am Ende den steuerpflichtigen Gewinn.

Eine Beispielrechnung für eine vermietete Eigentumswohnung, gekauft 2019, verkauft 2026:

Der Gebäudeanteil von 180.000 Euro entspricht rund 72 Prozent der Anschaffungskosten von 251.000 Euro. Die AfA ist hier vereinfacht in vollen Jahresscheiben gerechnet; tatsächlich läuft sie im Anschaffungs- und im Verkaufsjahr monatsanteilig (§ 7 Abs. 1 Satz 4 EStG).

Abziehbar sind alle Kosten, die dem Verkauf direkt zuzuordnen sind, darunter Maklerprovision, Notarkosten für die Löschung von Grundschulden, Energieausweis, Wertgutachten, Inseratskosten und eine etwaige Vorfälligkeitsentschädigung der Bank.

Wann fällt keine Spekulationssteuer an?

Keine Spekulationssteuer fällt an, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre liegen, wenn die Immobilie durchgehend oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, oder wenn der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften des Kalenderjahres unter 1.000 Euro bleibt.

Zehnjahresfrist. Ist sie abgelaufen, ist der Gewinn steuerfrei, unabhängig von seiner Höhe und unabhängig von der Nutzung.

Eigennutzung. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG nennt zwei Varianten. Entweder wurde das Gebäude im gesamten Zeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren. Die zweite Variante wird häufig missverstanden. Maßgeblich sind Kalenderjahre. Ein zusammenhängender Zeitraum von etwas mehr als einem Jahr genügt, wenn er sich über drei Kalenderjahre erstreckt. Wer im Dezember 2024 einzieht, durchgehend selbst wohnt und im Januar 2026 verkauft, erfüllt die Bedingung bereits.

Freigrenze. Bleibt der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Kalenderjahres unter 1.000 Euro, fällt keine Steuer an (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Der Betrag wurde ab dem Veranlagungszeitraum 2024 von 600 auf 1.000 Euro angehoben und steht jedem Steuerpflichtigen einzeln zu, zusammenveranlagten Ehegatten also je 1.000 Euro. Bei Immobilien spielt das praktisch keine Rolle, weil die Gewinne fast immer darüber liegen. Zu beachten ist außerdem, dass es sich um eine Freigrenze handelt und nicht um einen Freibetrag. Wird sie überschritten, ist der komplette Gewinn steuerpflichtig, nicht nur der übersteigende Teil.

Ab wann läuft die Zehnjahresfrist?

Maßgeblich sind die Daten der beiden notariellen Kaufverträge, also des Verpflichtungsgeschäfts. Weder der Besitzübergang noch die Eintragung im Grundbuch noch die Kaufpreiszahlung sind entscheidend.

Wer am 12. Mai 2016 beurkundet hat, kann ab dem 13. Mai 2026 steuerfrei verkaufen. Der neue Kaufvertrag muss also nach diesem Datum unterschrieben werden. Ein Verkauf wenige Wochen vor Fristende kostet bei einem Gewinn im sechsstelligen Bereich schnell einen fünfstelligen Betrag, der sich allein durch Abwarten vermeiden lässt. Wer sich der Frist nähert, sollte das Beurkundungsdatum aus dem alten Kaufvertrag heraussuchen, bevor er den Verkauf beginnt. Wie der Ablauf eines Immobilienverkaufs in Dresden im Einzelnen aussieht, steht auf der zugehörigen Seite.

Fällt bei einer geerbten Immobilie Spekulationssteuer an?

Bei unentgeltlichem Erwerb wird dem Erben die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Der Erbfall selbst ist keine Anschaffung und setzt keine neue Frist in Gang.

Hat der Erblasser das Haus 1998 gekauft und wird es 2026 verkauft, ist der Gewinn steuerfrei, auch wenn der Erbfall erst wenige Monate zurückliegt. Dasselbe gilt bei einer Schenkung zu Lebzeiten.

Wichtig ist die Abgrenzung zur Erbschaftsteuer. Beide Steuern sind voneinander unabhängig. Erbschaftsteuer knüpft an den Erwerb von Todes wegen an, Spekulationssteuer an den späteren Verkauf. Ein Erbe kann Erbschaftsteuer schulden und trotzdem steuerfrei verkaufen, und umgekehrt.

Anders liegt der Fall, wenn eine Erbengemeinschaft Anteile untereinander überträgt. Kauft ein Miterbe die Anteile der anderen ab und veräußert das Objekt anschließend, kann für den hinzuerworbenen Teil eine eigene Frist laufen. Wer eine geerbte Immobilie in Dresden verkaufen will, sollte diese Konstellation vor der Auseinandersetzung klären.

Spekulationssteuer bei Scheidung: wann der Miteigentumsanteil steuerpflichtig wird

Überträgt ein Ehepartner nach der Trennung seinen hälftigen Miteigentumsanteil auf den anderen, ist das steuerlich eine Veräußerung. Läuft die Zehnjahresfrist noch, ist der Gewinn steuerpflichtig, wenn der übertragende Partner die Immobilie im Jahr der Übertragung und in den beiden vorangegangenen Jahren nicht mehr selbst bewohnt hat. Wer erst kurz zuvor ausgezogen ist, kann die Ausnahme dagegen noch erfüllen.

Der Bundesfinanzhof hat den Fall am 14. Februar 2023 entschieden (Aktenzeichen IX R 11/21). Der Kläger hatte die Immobilie Ende 2008 erworben, zog 2015 aus, Ex-Frau und gemeinsames Kind wohnten weiter im Haus, und 2017 übertrug er im Rahmen der Scheidungsfolgenvereinbarung seine Hälfte. Der BFH verneinte die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken. Die Nutzung durch ein Kind ist dem Eigentümer nur dann zurechenbar, wenn für das Kind Anspruch auf Kindergeld oder Kinderfreibetrag besteht und das Kind die Wohnung allein bewohnt. Die gleichzeitige Nutzung durch die geschiedene Ehefrau war der schädliche Umstand. Auch das Argument, er habe unter dem Druck einer drohenden Teilungsversteigerung gehandelt, änderte nichts.

Wer auszieht und seinen Anteil überträgt, sollte vorher prüfen lassen, wann die Frist endet. Bei einer Scheidungsimmobilie in Dresden ist es manchmal günstiger, die Übertragung bis zum Fristablauf zu verschieben und die Zwischenzeit vertraglich zu regeln.

Wie wirkt sich die Abschreibung bei vermieteten Immobilien aus?

Bei vermieteten Immobilien erhöht die in den Vermietungsjahren abgesetzte AfA den steuerpflichtigen Gewinn, weil sie nach § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG die Anschaffungskosten mindert. Jedes Jahr Vermietung senkt die Anschaffungskosten in der Verkaufsrechnung um 2 Prozent des Gebäudeanteils, bei Baujahren vor 1925 um 2,5 Prozent, bei Fertigstellung ab 2023 um 3 Prozent. Für Wohngebäude mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 sind nach § 7 Abs. 5a EStG wahlweise 5 Prozent degressiv möglich, entsprechend höher fällt dort die Rückrechnung aus.

Nach zehn Jahren Vermietung eines Objekts mit 250.000 Euro Gebäudeanteil und linearer AfA sind das 50.000 Euro, die dem Gewinn wieder zugeschlagen werden. Der Steuervorteil der Vermietungsjahre wird beim Verkauf innerhalb der Frist also teilweise zurückgeholt. Nach Ablauf der zehn Jahre bleibt er vollständig erhalten, was die Frist für Kapitalanleger besonders relevant macht.

Wann aus dem Privatverkauf gewerblicher Grundstückshandel wird

Wer mehr als drei Objekte veräußert und dabei zwischen Anschaffung, Herstellung oder grundlegender Modernisierung und Verkauf jeweils nicht mehr als etwa fünf Jahre liegen, gilt in der Regel als gewerblicher Grundstückshändler. Diese Drei-Objekt-Grenze stammt aus der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs und dem BMF-Schreiben vom 26. März 2004 (IV A 6 – S 2240 – 46/04, BStBl I 2004, 434), nicht aus dem Gesetzestext.

Die Zehnjahresfrist greift dann nicht mehr, jeder Verkauf ist steuerpflichtig, und es fällt Gewerbesteuer an, die nach § 35 EStG allerdings weitgehend auf die Einkommensteuer angerechnet wird. Buchführungspflicht entsteht erst bei Eintragung im Handelsregister oder oberhalb der Grenzen des § 141 AO, darunter reicht die Einnahmen-Überschuss-Rechnung. Als Objekt zählt jede wirtschaftlich selbständige Einheit, also auch die einzelne Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus. Wer ein Haus aufteilt und die Wohnungen einzeln veräußert, kann die Grenze mit einem einzigen Gebäude überschreiten.

Die Grenze ist kein Automatismus. Es gibt Ausnahmen, etwa bei langer Haltedauer oder bei einem Verkauf aus persönlichen Gründen. Umgekehrt kann Gewerblichkeit auch unterhalb von vier Objekten angenommen werden, wenn die Verkaufsabsicht von Anfang an erkennbar war.

Was sich legal senken lässt und was nicht

Legal senken lässt sich die Spekulationssteuer über drei Wege, nämlich den Verkaufszeitpunkt nach Fristablauf, den vollständigen Ansatz aller Verkaufskosten und die Verrechnung mit Verlusten aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften.

Am wirksamsten ist der Zeitpunkt. Wer die Frist kennt und den Notartermin danach legt, spart die Steuer vollständig.

Bei den Verkaufskosten setzen viele Verkäufer zu wenig an, weil die Belege über Jahre verteilt liegen. Maklerprovision, Vorfälligkeitsentschädigung, Gutachten, Energieausweis, Fotos und Inserate mindern den Gewinn.

Verluste aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften desselben Jahres lassen sich gegenrechnen. Was im selben Jahr nicht verrechnet werden kann, darf in das Vorjahr zurückgetragen oder unbefristet vorgetragen werden, allerdings nur gegen Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften (§ 23 Abs. 3 Satz 7 und 8 EStG).

Wer die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt, wird steuerfrei. Ein kurzfristiger Scheineinzug reicht dafür allerdings nicht. Das Finanzamt prüft die tatsächliche Nutzung, eine Ummeldung allein genügt nicht.

Nicht zulässig ist die Übertragung an nahe Angehörige zum Schein oder ein Verkauf unter Wert, um den Gewinn zu drücken. Beides wird als Gestaltungsmissbrauch behandelt.

Häufige Fragen

Wie hoch ist aktuell die Spekulationssteuer?

Es gilt der persönliche Einkommensteuersatz, kein pauschaler Satz. Der Gewinn wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert, der je nach Gesamteinkommen zwischen 14 und 45 Prozent liegt. Solidaritätszuschlag kommt hinzu, sobald die festgesetzte Einkommensteuer 2026 über 20.350 Euro liegt, bei Zusammenveranlagung über 40.700 Euro, dazu gegebenenfalls Kirchensteuer.

Wann fällt keine Spekulationssteuer bei Immobilien an?

Nach Ablauf von zehn Jahren zwischen den beiden Kaufvertragsdaten, bei durchgehender Eigennutzung, bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren, sowie wenn der Gesamtgewinn aller privaten Veräußerungsgeschäfte des Jahres unter 1.000 Euro bleibt.

Wie wird die Spekulationssteuer bei Immobilien berechnet?

Verkaufspreis minus Kaufpreis minus Kaufnebenkosten minus Verkaufskosten, dann zuzüglich der in den Vermietungsjahren abgesetzten Abschreibung. Auf das Ergebnis wird der persönliche Einkommensteuersatz angewendet.

Wie kann man die Spekulationssteuer vermeiden?

Legal vor allem durch Abwarten bis zum Ablauf der Zehnjahresfrist, durch nachgewiesene Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren und durch vollständigen Ansatz aller Verkaufskosten.

Zählt bei einer geerbten Immobilie das Erbdatum?

Nein. Angerechnet wird der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers. Hat dieser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf steuerfrei.

Fällt Spekulationssteuer an, wenn ich meinem Ex-Partner meine Haushälfte überschreibe?

Ja, wenn die Zehnjahresfrist noch läuft und Sie im Jahr der Übertragung und den beiden Vorjahren nicht mehr selbst dort gewohnt haben. Der Bundesfinanzhof hat das 2023 bestätigt (IX R 11/21). Die Nutzung durch den Ex-Partner zählt nicht als Eigennutzung des ausgezogenen Eigentümers.

Muss ich den Gewinn dem Finanzamt melden, wenn er steuerfrei ist?

Nach Ablauf der zehn Jahre entfällt die Angabe. Innerhalb der Frist gehört das Geschäft in die Anlage SO der Einkommensteuererklärung. Greift die Eigennutzungsausnahme, liegt schon kein steuerbares Veräußerungsgeschäft vor; in der Praxis empfiehlt sich die Angabe trotzdem, weil das Finanzamt vom Verkauf ohnehin erfährt. Der Notar meldet jede Beurkundung.

Autor

Ute Meneses, Immobilienmaklerin und Sachverständige für Immobilienbewertung, Semper Haus Immobilien, Gußmannstraße 32, 01217 Dresden. Tätig seit 2015.

Dieser Beitrag gibt den Rechtsstand September 2026 wieder und ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall.